Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)

L’ordonnance du 13 octobre 2005 définit le régime juridique de nouveaux produits, les OPCI, et les modalités de transformation des SCPI en OPCI.

Les OPCI s’inspirent des OPCVM. Ils comporteront pour une part significative de leur actif des liquidités (10 % au minimum) et d’autres actifs plus disponibles que de l’immobilier en direct. Ceci permettra une plus grande disponibilité des OPCI par rapport aux SCPI, mais peut-être au prix d’une plus grande volatilité.

Les OPCI pourront soit être des fonds de placement immobilier (FPI) ou de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV). Les premiers se verront appliquer la fiscalité foncière tandis que les secondes seront soumises à la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers.

Quelle que soit la forme choisie, les échanges de parts ou d’actions ne seraient plus soumis aux droits d’enregistrement de 5 %, actuellement appliqués lors de la vente ou de l’achat de parts de SCPI.

Les SCPI disposent d’un délai de cinq ans à compter de l’homologation des dispositions du règlement général de l’AMF relatifs aux OPCI, pour qu’une AGE se prononce sur la possibilité de transformation en OPCI.

Définition

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des sociétés d’investissements collectifs ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif grâce à l’émission de parts dans le public.

Les SCPI bénéficient de l’avantage de la transparence fiscale tout en faisant profiter les associés des règles dont bénéficient les actionnaires des sociétés anonymes faisant publiquement appel à l’épargne.

L’objectif premier de l’investisseur en parts de ce type de société est d’effectuer un placement proche de celui qu’il ferait dans de la « pierre ».

Les avantages sont biens connus : l’investissement en parts de SCPI permet à des investisseurs disposant de sommes même modestes (à partir de 7 620 euros) de percevoir des revenus liés à la détention d’un patrimoine immobilier tout en étant déchargé du souci de sa gestion. La gestion du parc immobilier est en effet confiée à une société spécialisée, qui, moyennant prélèvement de commissions, se charge d’acquérir et d’entretenir les immeubles, de la perception des loyers et de la recherche des nouveaux locataires. En outre, le versement des revenus, sous forme d’acomptes trimestriels dont le montant est déterminé en fonction des loyers encaissés, assure une rentrée d’argent régulière.

On notera que le financement à crédit de parts de SCPI peut être effectué au moyen de droits acquis dans le cadre des plans et compte d’épargne logement à condition toutefois, que le patrimoine de la SCPI soit entièrement destiné à l’habitation.

Objet et fonctionnement de la SCPI

Les SCPI ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Des assouplissements ont été apportés au caractère exclusif de l’objet social puisqu’elles sont expressément autorisées à procéder pour les besoins de leur gestion :

• à des travaux d’amélioration définis comme des travaux apportant aux locaux existants des équipements ou des éléments de confort mieux adaptés à l’utilisation des immeubles sans en modifier la structure,
• des travaux d’agrandissement,
• des travaux de reconstruction consistant notamment à refaire une façade extérieure.

Les travaux d’agrandissement ou de reconstruction ne peuvent être réalisés qu’à titre accessoire. Ils doivent être destinés à conserver ou à améliorer la rentabilité locative des immeubles et sont soumis à cet égard à des conditions de réalisation très strictes.

Appel public à l’épargne

L’appel public à l’épargne consiste pour la société civile à solliciter des investisseurs inconnus afin d’acquérir ses parts.

Une SCPI peut faire publiquement appel à l’épargne que si elle remplie certaines conditions :

• établir une note d’information à l’attention du public et visée par la COB dont l’objet est de renseigner les éventuels souscripteurs sur la structure,
• publier une notice au BALO,
• établir un bulletin de souscription.

Les organes de gestion

La gérance des SCPI doit être assurée par une société de gestion constituée soit sous la forme d’une SA, soit d’une SNC dont l’un des associés au moins est une SA. Elle doit être agréée par la COB.

A côté de la gérance de la société figure un conseil de surveillance composé au moins de sept associés de la société désignée par l’AGO. Le conseil de surveillance est chargé d’assister la gestion de la société et d’assurer un contrôle permanent en procédant aux vérifications et contrôles estimés nécessaires ainsi qu’en donnant son autorisation ou son avis sur certaines opérations.

Les associés

Les associés disposent d’un droit d’information, d’un droit de vote dans les assemblées, d’un droit aux bénéfices. La responsabilité de chacun des associés à l’égard des tiers est limitée à deux fois la fraction du capital social qu’ils possèdent.

Information sur la vie sociale

Les porteurs de parts ont le droit d’être informés sur l’activité de la société, notamment avant la tenue de l’assemblée des associés (C.mon.fin. art L 214-73). Ainsi dans les quinze jours avant cette réunion, les documents suivants doivent leur être adressés :

• rapport de la société de gestion, du conseil de surveillance, commissaire aux comptes,
• formulaires de vote par correspondance ou par procuration,
• documents financiers s’il s’agit de l’assemblée générale ordinaire devant statuer sur les comptes.

Participation aux assemblées

Les associés de la SCPI peuvent participer aux assemblées ou s’y faire représenter. Les statuts ne peuvent limiter cette faculté sous peine de sanctions civiles et pénales. Le quorum en assemblée générale, sur première convocation est de 25 % du capital présent ou représenté, sauf s’il s’agit de modifier les statuts auquel cas il doit être de 50 %. Sur deuxième convocation aucun quorum n’est exigé. Un procès-verbal doit être établi, sous peine de sanctions pénales, à l’issue de chaque réunion.

Droits aux bénéfices sociaux

La répartition des bénéfices s’effectue conformément aux statuts. A défaut d’indications statutaires, la part de chaque associé dans les bénéfices est proportionnelle à sa part dans le capital social.

Le régime des parts

Le capital des SCPI ne peut être inférieur à 760.000 euros. Il est divisé en parts nominatives d’une valeur nominale au moins égale à 150 euros. Les parts détenues pat les fondateurs de la SCPI doivent représenter une valeur totale au moins égale au capital minimal.

Augmentation de capital

Le prix de la souscription des parts est déterminé sur la base de la valeur de reconstitution de la SCPI ; cette valeur est égale à la valeur de réalisation augmentée du montant des frais afférents à la reconstruction du patrimoine de la SCPI.

La valeur de réalisation et de reconstitution étant destinée à servir de référence à la détermination du prix des parts, ces dernières doivent se rapporter à l’ensemble des éléments d’actifs de la SCPI.

Lorsqu’il existe un écart de plus de 10 % entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution des parts, les dirigeants de la société de gestion doivent en informer sans délai et par écrit la COB.

En cas d’émission de parts nouvelles, chaque souscripteur doit préalablement à la souscription, recevoir un dossier complet concernant l’opération et comportant :

• les statuts de la société,
• une note d’information comportant un visa en cours de validité,
• un bulletin de souscription,
• le dernier rapport annuel,
• le dernier bulletin trimestriel.

Pour procéder au placement des parts dans le public, les SCPI peuvent recourir à tout procédé de publicité.

Cession des parts

Les parts sont librement cessibles. Cette liberté est facilitée par la tenue d’un registre des offres de cession et par une réglementation originale des clauses d’agrément.

Afin de favoriser la rencontre de l’offre et de la demande, la société de gestion doit tenir un registre des cessions qui récapitule les offres de cession et les demandes d’acquisition portées à la connaissance de la société.

Aucun agrément ne doit être imposé en cas de succession, de liquidation de communauté de biens entre époux ou de cession soit à un conjoint, soit à un ascendant ou à un descendant. En revanche, les cessions de parts à un tiers, à quelque titre que ce soit, peut être soumise à l’agrément par une clause des statuts.

Régime fiscal

Les SCPI sont exonérées d’IS à condition de respecter l’exclusivité de l’objet social tel qu’il est défini (article 239 septies du CGI). Le non-respect de l’objet social entraîne l’assujettissement à l’IS de la société et l’imposition corrélative des associés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers, ainsi que la remise en cause de l’avantage fiscal accordé aux souscripteurs.

Les résultats des SCPI sont imposables au nom des associés dans les conditions prévues à l’article 8 du CGI, à proportion de leurs droits définis, en général, dans les statuts.

Les détenteurs de parts sont soumis à l’IR selon les règles des revenus fonciers, pour les loyers, et le cas échéant, les revenus de capitaux mobiliers lorsque la SCPI perçoit des revenus au titre de placement de ses disponibilités.

Régime micro-foncier

L’article 5 de la loi de finances pour 2004 a étendu le champ d’application du régime micro-foncier aux contribuables qui détiennent des parts de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés et non dotées de la transparence fiscale donnant en location des immeubles nus.

Comme l’indique l’instruction fiscale 5 D-5-04 du 23 juillet 2004, le régime du micro-foncier assorti d’un abattement de 30 % est applicable lorsque les conditions suivantes sont satisfaites :

• les immeubles détenus par les sociétés de personnes et ceux dont le contribuable est propriétaire ne bénéficient pas d’un régime fiscal particulier. Pour les SCPI, il ne peut pas s’agir, par exemple, de parts de SCPI Méhaignerie souscrites sur le marché primaire ;
• le montant des revenus bruts fonciers perçus par le contribuable n’excède pas 15.000 euros au titre de l’année d’imposition ;
• le contribuable est également propriétaire d’immeubles donnés en location nue.

S’appliquant à compter de l’imposition des revenus de l’année 2003, ces nouvelles dispositions nécessitent que le contribuable déclare un revenu brut et non net, afin que les charges ne soient pas doublement déduites.

Déduction des charges

On peut déduire du revenu brut foncier les différentes charges admises (frais de gérance, rémunération des concierges, travaux d’entretien,…). La déduction forfaitaire de 14% est supprimée par la loi de finances pour 2006.

Les intérêts d’emprunts

L’associé peut également déduire la quote-part qui lui incombe dans les dépenses de la SCPI. Sont ainsi déductibles les intérêts des emprunts contractés par la société pour l’acquisition du ou des immeubles.

De même il peut déduire de sa quote-part de bénéfices sociaux les dépenses qu’il a supportées personnellement, tel est notamment le cas des intérêts d’emprunt éventuellement souscrit pour l’acquisition des titres de la SCPI.

Les intérêts d’emprunt ne peuvent, toutefois, pas créer de déficits imputables sur le revenu global. En l’absence de revenus fonciers suffisant pour les imputer, ces frais sont déductibles des revenus fonciers des dix années suivantes.

Intérêts d’emprunts contractés par le nu-propriétaire des parts

Les intérêts des emprunts contractés personnellement par le nu-propriétaire de parts d’une société détenant un immeuble loué, pour financer l’acquisition de la nue-propriété de ces parts, ne sont pas déductibles, dès lors que ces dépenses ne peuvent être considérées comme engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu ou de la propriété de l’immeuble donné en location. (instruction du 23 mars 2007, BOI 5 D-2-07 page 94)

La cession des parts

Les parts de SCPI sont des titres de société à prépondérance immobilière. Les plus values dégagées à l’occasion de la cession de ces parts relèvent donc du régime des plus values immobilières des particuliers pour la part qui revient aux associés personnes physiques.

ATTENTION : Seuil de 15.000 €

L’exonération tenant au montant de la cession (seuil de 15 000 €) n’est pas applicable. Les cessions de titres bénéficient toutefois de l’abattement fixe de 1.000 € sur le montant de la plus-value brute après application de l’abattement pour durée de détention. En effet, par le jeu d’un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième, la plus-value est définitivement exonérée au bout de 15 ans.

Dispositif PERISSOL

Les détenteurs de parts de SCPI peuvent, comme les propriétaires directs d’immeubles affectés à l’habitation, opter pour le régime de l’amortissement des immeubles sur 24 ans.

La limite de déduction des déficits sur le revenu global est relevée à 15 300 euros. Il est aujourd’hui impossible de souscrire des SCPI bénéficiant de ce régime fiscal.

Dispositif de Robien

Les souscriptions en numéraire de parts de SCPI peuvent bénéficier aussi du dispositif de Robien sous réserve qu’elles investissent dans l’immobilier locatif répondant aux conditions requises.

Dans ce cadre, les souscripteurs personnes physiques peuvent déduire de leurs revenus fonciers une part de 95% du montant de leur souscription.

La SCPI se doit d’investir 95% du montant de la souscription dans le financement d’immobilier locatif remplissant les conditions du dispositif “De Robien“.

Deux régimes De Robien existent, le régime “De Robien classique”, pour les souscriptions avant le 1er septembre 2006, et le régime “De Robien recentré” pour les souscriptions à compter du 1er septembre 2006.

Voir pour plus de détails la fiche “De Robien”

Dispositif Borloo neuf

Il est possible de bénéficier par l’intermédiaire d’une SCPI du régime « Borloo neuf » qui rappelons le prend sa base sur le « Robien recentré » et le complémente.

Dispositif Malraux

Les SCPI Malraux investissent en immeubles situés dans des zones définies par des périmètres de restauration immobilières.

Le patrimoine immobilier de ce type de SCPI est constitué d’immeubles d’habitation anciens situés dans des secteurs sauvegardés ; le montant des travaux constitue le déficit fiscal que se partagent les associés. Ce déficit est imputable sans limitation sur le revenu global du contribuable.

Avantages

• Permet, à partir de sommes modestes, de percevoir des revenus liés à la possession d’un patrimoine immobilier sans en avoir le souci de gestion.
• Mutualisation du risque grâce à la diversification (géographique, sectoriel, locatif…)
• Souplesse, accessibilité et liquidité de placement grâce à l’acquisition des parts de faibles montants.
• Accès au marché de l’immobilier d’entreprise qui offre des rendements supérieurs à ceux de l’habitation.
• Plus grande facilité de transmission de patrimoine
• Les dividendes annuels versés par la SCPI aux porteurs de parts sont assimilés à des revenus fonciers où les intérêts d’emprunt sont déductibles de ces revenus. Les dividendes peuvent donc être exonérés d’impôt à hauteur du montant des intérêts.
• Revenus réguliers sous forme de loyers
• Indexation des loyers : revenus croissants
• Rendement brut élevé
• Revalorisation du capital investi (principalement SCPI de valorisation)
• Investir dans l’immobilier, ce qui contribue à la diversification du patrimoine.
• Possibilité de bénéficier de régimes de défiscalisation : De Robien, Malraux …
• Les intérêts d’emprunt pour l’acquisition de parts de SCPI sont déductibles du revenu foncier.

Inconvénients

• Frais de gestion élevés.
• Marché cyclique.
• Liquidité des parts, bien qu’améliorée par la mise en place d’un marché organisé (loi du 09/07/2001) reste faible notamment en raison de la nature du placement (le sous-jacent est un immeuble) et des frais de transaction élevés.
• SCPI d’habitation bénéficient d’ avantages fiscaux (SCPI de Robien) mais en contrepartie le souscripteur doit prendre l’engagement de conserver la totalité des parts pendant 9 ans.
• L’investissement en parts de SCPI est un investissement sur le long terme.
• Fiscalité des revenus pouvant être défavorable peu favorable : revenus soumis à l’impôt sur le revenu au taux marginal d’imposition.
• Baisse du rendement réel si l’inflation est importante.