La cession d’usufruit temporaire

Nombreux sont ceux (artisans, commerçants, professions libérales, entrepreneurs individuels, …) qui possèdent leur bien immobilier professionnel via une S.C.I.

Ce montage a des avantages indéniables. Mais il présente l’inconvénient de générer rapidement des revenus fonciers du fait de la diminution des intérêts d’emprunt.

La cession d’usufruit temporaire est une stratégie patrimoniale adaptée pour toute personne possédant son immobilier professionnel via une S.C.I.

Principes

L’usufruit d’un bien immobilier étant constitué par des loyers, la cession d’usufruit temporaire consiste à céder ces flux de loyers futurs pour une durée déterminée à la société commerciale ou à l’entreprise individuelle.

En contrepartie, la S.C.I reçoit le jour de la vente un capital qui représente le prix de cette cession.

Pendant la durée de l’usufruit, la S.C.I est nu-propriétaire.

Au terme du contrat, sans aucune formalité, la pleine propriété se reconstitue par la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété. La S.C.I redevient pleinement propriétaire.

Avantages pour la S.C.I

• Elle reçoit un capital immédiat qui va pouvoir être investi ou qui va servir à rembourser un prêt,
• Du fait de la disparition des revenus, le chef d’entreprise obtient une réduction d’impôt sur le revenu importante sans investir.

Avantages pour la société d’exploitation

• L’annuité du prêt contracté pour acquérir l’usufruit sera inférieure au loyer versé ;
• Fiscalement, elle va pouvoir déduire les intérêts du prêt, mais aussi amortir la valeur d’usufruit.

Exemple

Hypothèses :

Monsieur X. possède un bien professionnel de 300 000 € via une S.C.I.
Pour occuper le bien sa SARL verse un loyer de 20 000 € net par an.
Taxé au taux marginal de 40 % + 12 de prélèvements sociaux, il subit une imposition cumulée de prés de 10 000 €/an.

Stratégie :

• La S.C.I. cède à la S.A.R.L l’usufruit du bien pour une durée de 15 ans ;
• La S.A.R.L souscrit un prêt du montant de l’usufruit et des frais

Conséquences :

• La S.C.I encaisse immédiatement 190 000 €. Si elle les place à 4 %, dans 15 ans le capital sera 342 000 € (contre 200 000 si on avait placé chaque année les loyers après imposition) ;
• La S.C.I ne paie plus d’impôt : 10 000 €/an
• Pour la S.A.R.L, l’annuité de remboursement (18 786 € pour un taux à 5 % sur 15 ans) est inférieure au montant du loyer payé (20 000 €).