L’acquisition d’un bien en nue propriété

Economie générale du démembrement de propriété

La pleine propriété d’u bien se compose de 2 actifs élémentaires :

• La nue-propriété,
• L’usufruit.

On parle de démembrement lorsque  ces 2 éléments sont séparés. Par exemple, l’opération d’achat de l’une ou de l’autre de ces 2 entités est une acquisition en démembrement.

Cette situation est fréquente à la suite d’une succession ou d’une donation. Mais il est possible d’utiliser ce mécanisme lors d’un investissement immobilier. Il faudra alors déterminer la valeur du droit d’usufruit et la valeur du droit de nue-propriété.

Fonctionnement d’une acquisition en démembrement

L’usufruitier est le tiers ayant le droit de jouir du bien ou de percevoir les revenus issus de la location.

A son extinction, la nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien, sans formalité, complément de prix ou de fiscalité.

Acquérir la nue-propriété

La valeur de la nue-propriété est déterminée en fonction de plusieurs paramètres (valeur du bien, durée, rentabilité …).

La valeur de la nue-propriété se situe en général entre 60 et 60 de la valeur de la pleine propriété  selon la durée du démembrement.

Avantages pour le nu-propriétaire

• La constitution d’un patrimoine en ne payant que 50-60 % du coût de la pleine propriété,
• Pas de fiscalité du fait de l’absence de revenus ; pas de souci de loyers impayés,
• L’acquisition n’est pas assujettie à l’I.S.F,
• A l’issue de la convention de démembrement, le nu-propriétaire percevra la totalité des revenus.

Profil d’investissement

• Contribuable fortement imposé (sur le revenu et/ou le patrimoine)
• Contribuable cherchant à  se procurer un complément de retraite

Exemple

Contribuable imposé sur le revenu à la tranche marginale d’imposition de 30 % et à l’I.S.F (taux 0,55 %).

Acquisition de la nue-propriété d’un immeuble neuf.

Caractéristiques :

• Valeur de la pleine propriété : 300 000 €
• Durée de l’usufruit : 15 ans
• Valeur de la nue-propriété : 179 000 €.

Pour cette acquisition, l’investisseur va devoir débourser 179 000 € soit 40 % de moins que la valeur en pleine propriété.

Pendant la période du démembrement :

• Pas de fiscalité du fait de l’absence ce revenus,
• Pas de souci de loyers impayés,
• Pas d’I.S.F.

A la fin du démembrement de propriété :

• Le contribuable récupère le bien en pleine propriété et peut à présent jouir du bien (vente, location)
• En considérant une valorisation annuelle de 1 %, le capital récupéré sera alors de    350 000 € , en n’ayant payé au départ 179 000 €.