Loi Malraux

Résumé : ce qu’il faut savoir

Qui? (profil type investisseur)

• Contribuable désirant investir dans l’immobilier ancien tout en bénéficiant de divers avantages fiscaux
• Souhaitant disposer de revenus complémentaires
• Se constituer un patrimoine immobilier
• Préparer sa retraite
• Disposer, à terme, d’une résidence secondaire

Quoi?

• Acquisition de biens necéssitant et faisant l’objet de travaux de restauration (utilité publique).
• Toutes les dépenses de restauration sont concernées dans la limite de 100 000€/an.

Quelles économies? Quels avantages?

• Réduction de la base imposable à hauteur du montant des travaux
• taux de réduction applicable de 30 à 40%
• Possibilité de cumul avec d’autres dispositifs (Scellier…)

Comment?

Un investissement de type MALRAUX n’est pas un acte anodin. Si vous envisagez un tel investissement ou désirez seulement obtenir des renseignements complémentaires, remplissez le formulaire du site pour une étude gratuite.

En savoir plus

Avantage fiscal : base de la réduction d’impôt

Elle correspond au montant des dépenses éligibles et effectivement payées..

En cas d’acquisition d’un immeuble en vente d’immeuble à rénover (article 262-1 du Code de la construction et de l’habitation), le montant des dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt est celui correspondant au prix de revient des travaux devant être réalisés par le vendeur et effectivement payés par l’acquéreur selon l’échéancier prévu au contrat.

Taux

Les dépenses sont retenues dans la limite de 100.000 euros par an.

Le taux de la réduction est de :

• 30% en cas d’immeuble situé en Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP)
• 40% pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé ainsi que pour les immeubles situés dans les quartiers anciens dégradés

Plafonnement global

Remarque : cette réduction pourra être réduite par l’application du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu par le nouvel article 200-0 A du CGI. Ce dispositif limite l’avantage fiscal procuré par un certain nombre de réductions ou de crédits d’impôt à la somme des deux montants suivants : 25000 € + 10 % du revenu imposable.

Conditions de location

Pour profiter de ce régime de faveur, les conditions suivantes doivent être remplies :

Immeubles concernés

• les immeubles doivent être affectés à l’habitation avant et après la réalisation des travaux.
• les immeubles destinés originellement à l’habitation et réaffectés à cet usage : les immeubles visés sont ceux qui ont perdu temporairement cet usage au profit d’autres utilisations et dont le changement d’affectation a modifié la conception, l’aménagement et les équipements initiaux.
• les immeubles professionnels selon l’article 199 quatervicies du CGI, si les revenus qu’ils génèrent sont soumis aux revenus fonciers.

Attention, désormais les revenus des micro-fonciers peuvent bénéficier de la réduction d’impôt affecté au dispositif Malraux.

L’opération doit avoir lieu :

• soit dans un secteur sauvegardé : d’après l’ordonnance 2005-864 du 28/07/2005 et son décret d’application (décret 2007-452 du 25/03/07),
• soit dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP) ; en ce cas, il faut en plus que les travaux soient déclarés d’utilité publique (L642-1 à L 642-7 du Code du Patrimoine),
• soit dans les quartiers anciens dégradés délimités par un décret à paraître lorsque la restauration a été déclarée d’utilité publique (article 27 de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion).

Les quartiers concernés “présenteront soit une concentration élevée d’habitat indigne et uen situation économique et sociale des habitants particulièrement difficile, soit une part élevée d’habitat dégradé vacant et un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements”.

Engagement de location

Le contribuable doit prendre l’engagement de louer le local pendant neuf ans à une personne autre qu’un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable.

En cas de détention par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, celle-ci doit prendre l’engagement de louer les locaux pendant neuf ans et ses associés de conserver les parts pendant neuf ans.

En présence de local d’habitation, il doit être loué à usage de résidence principale du locataire lors de la signature du bail et pendant l’engagement de location.

Délai de mise en location

La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.

Personnes concernées

Peuvent bénéficier de la réduction d’impôt :

• Les personnes physiques qui sont domiciliés fiscalement en France (Article 4B du CGI).
• Les personnes physiques bénéficiant de la réduction d’impôt sont imposées dans les catégories des revenus fonciers pour les revenus provenant de la location d’immeubles. Sont exclus les personnes dont les biens figurent à l’actif d’une entreprise à l’IR, même s’ils sont loués nus.
• Les associés de sociétés non soumises à l’IS, la réduction d’impôt est possible dès lors que le produit de la location de cet immeuble est imposé entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers. Dans ce cas les associés peuvent bénéficier de la réduction d’impôt pour la quote-part des dépenses de restauration qu’ils ont supportée.

Nature de l’opération de restauration

• Restauration complète d’un immeuble bâti : il n’est pas nécessaire que les travaux portent sur toutes les parties de l’immeuble, lorsque certaines d’entre elles ne nécessitent aucune intervention.
• Restauration déclarée d’utilité publique : l’immeuble doit être déclarée d’utilité publique, sauf dans le cas où le PSMV est approuvé.

Aucune précision relative à l’initiative des travaux n’est prévue.

La restauration de l’immeuble doit être déclarée d’utilité publique sauf dans le cas où un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) a été approuvé. En pratique, les déclarations d’utilité publique seront prises par immeuble ou par groupe d’immeubles.
Les dépenses de travaux de transformation en logement de tout ou partie d’un immeuble d’habitation en conformité avec la DUP ou le PSMV sont éligibles à la réduction. Il s’agit par exemple de rendre habitable des parties communes ou des combles et greniers.

Sont exclus : les travaux qui n’en permettent qu’une restauration partielle

Dépense ouvrant droit à réduction d’impot

Deux types de dépenses ouvrent droit à une réduction d’impôt : Les dépenses de certaines charges foncières de droit commun

Dépenses de droit commun :

Les charges ouvrant droit à la réduction d’impôt sont limitativement énumérées :

• les dépenses de réparation et d’entretien,
• les primes d’assurance,
• les dépenses d’amélioration afférentes à des locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de
• reconstruction ou d’agrandissement,
• les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à protéger ces locaux des effets de l’amiante ou à faciliter l’accueil des handicapés, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement,
• les impositions autres que celles incombant normalement à l’occupant perçues au profit des collectivités locales,
• frais de gestion,
• frais d’adhésion à des associations foncières urbaines.

Ouvre droit également à la réduction d’impôt la fraction des provisions versées par le propriétaire pour dépenses de travaux de la copropriété et pour le montant effectivement employé par le syndic de la copropriété au paiement desdites dépenses. Ainsi, les appels de fonds des associations foncières urbaines en prévision de travaux qui ne seront réalisés et réglés aux entreprises que l’année suivante ne sont pas éligibles à la réduction d’impôt au titre de l’année de leur versement à l’association par le propriétaire. Ils le seront, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, au titre de l’année au cours de laquelle l’association les aura réglés aux entrepreneurs.

Les charges autres engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu n’ouvrent pas droit à la réduction d’impôt mais demeurent déductibles des revenus fonciers dans les conditions de droit commun. Il s’agit par exemple des intérêts d’emprunt et des frais de relogement et indemnités d’éviction.

Les travaux réalisés sont éligibles à la réduction dès lors que ces travaux sont réalisés avec l’accord de l’architecte des bâtiments de France, en conformité avec les prescriptions mentionnées dans la déclaration d’utilité publique (DUP) ou dans le PSMV approuvé.

Dépenses spécifiques

• Travaux de reconstruction de toiture ou de murs extérieurs d’immeubles existants rendus nécessaires par les démolitions imposées.
• Travaux de transformation en logement de tout ou partie d’un immeuble d’habitation.
• Travaux de démolition imposés par l’autorité qui délivre le permis de construire. Les travaux pris en compte sont ceux effectués sur des immeubles à usage d’habitation et ayant pour objet de les transformer en logement, c’est-à-dire de rendre habitable des combles, des greniers ou des parties communes.

Ces travaux peuvent s’accompagner d’une restructuration du volume intérieur des locaux, notamment par la création de mezzanines.

Il faut que ces travaux respectent 2 conditions :

• La conservation du volume bâti existant de l’immeuble doit être conforme au plan de sauvegarde et de mise en valeur
• Les travaux doivent être effectués dans le volume bâti existant de cet immeuble (travaux qui augmentent la surface habitable mais n’augmentent pas le volume bâti et n’en modifient pas les contours).

Les travaux concernés doivent être prévus par le plan de sauvegarde et de mise en valeur (cas d’un immeuble situé dans un secteur sauvegardé) ou dans la déclaration d’utilité publique (cas d’un immeuble situé dans une ZPPAUP).

Les dépenses faites au cours d’une année par le contribuable sont déductibles de son revenu de la même année, même si l’association entre les mains desquelles elles ont été versées n’a réglé les travaux aux entreprises que l’année suivante.
CE 27 février 1998. CE 1er décembre 1999 n° 190222 ; CE 3 mai 2000 n° 194149

Les dépenses sont donc déductibles au titre de l’année au cours de laquelle le propriétaire les a effectivement payées.

Date de la réalisation des travaux

Les dépenses ouvrant droit à réduction sont celles supportées par le contribuable à compter de la délivrance du permis de construire ou de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable. Seules les dépenses supportées jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’une des deux dates visées précédemment seront prises en compte pour le calcul de la réduction. La durée de prise en compte peut être prolongée en cas de mise à jour de vestiges archéologiques ou en cas de force majeure (évènement exceptionnel imprévisible et extérieur).